ANKARA - TMMOB
Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı Resmî
Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren 'Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun' hakkında görüşlerini açıkladı.
TMMOB HARİTA ve
KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI "TAPU KANUNU ve BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK
YAPILMASINA DAİR KANUN" HAKKINDAKİ AÇIKLAMASI:
"04.07.2019'da
Meclis Genel Kurulu'nda görüşülerek kabul edilen 'Tapu Kanunu ve Bazı
Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'; 10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı
Resmî Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun, getirdiği pek çok değişiklik
ve düzenleme ile birlikte meslek alanlarımızı da yakından ilgilendiren hususlar
içermektedir.
Odamız;
kanun taslağı üzerindeki görüş ve önerilerini 03.07.2019 tarihinde Oda iletişim
araçlarından kamuoyuyla paylaşmış ve öncesinde TBMM'ye iletmişti. Taslağın
yasalaşarak Resmi Gazete'de yayınlanması sonrası meslek alanlarımızı
ilgilendiren kısımların tekrar değerlendirip üyelerimizle paylaşılmasına ve
üzerinde yeni çalışmaların yapılmasına gerek duyulmuştur.
2644 sayılı Tapu
Kanunu, 644 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6306 sayılı
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun başta olmak üzere
toplam 8 kanunda değişiklik ve düzenlemeler getiren bu kanun; mevcutta yaşanan
sıkıntıları çözme noktasında olumlu düzenlemeler getirdiği gibi bazı
olumsuzluklar yaratacak hükümler de içermektedir.
Kanun
teklifi, TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu'na gelmeden önce
gerek Odamıza ve diğer meslek odaları ile demokratik toplum kuruluşlarına ve
gerekse de alanlarında uzman bilim insanlarına iletilip tartışılması,
değerlendirilmesi için yeterli zaman tanınmış olsaydı daha fazla katkı
verilmesi sağlanabilecekti.
Odamız;
kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olmanın verdiği kamusal sorumluluk
ile kanun teklifi sürecinde görüş, öneri ve taleplerini TBMM Bayındırlık, İmar,
Ulaştırma ve Turizm Komisyonu üyelerine ve meslektaş milletvekillerimize
iletmiştir. Önerdiğimiz eklemeler, çıkarmalar Komisyon görüşmelerinde mutabakat
sağlanamadığı için değerlendirilememiş; ancak Meclis Genel Kurulu'nda
görüşülmesi sırasında birçok önerimiz TBMM Genel Kurulu'nda milletvekillerince
verilen önergeler ile kabul edilerek kanun maddelerine eklenmiştir.
Kanun,
geneli itibariyle halkımızın iş ve işlemlerini kolaylaştıracak, bürokrasi ve
kırtasiyeciliği azaltacak önemli düzenlemeler de içermektedir. Ancak kentsel
alanlara sadece imar planlama ve imar planlarının uygulanması açısından
bakılması, kentin gelişme akslarına göre etaplar halinde teknik altyapılı arsa
üretimine öncelik verilmemesi bugün olduğu gibi gelecekte de önemli ulaşım ve
taşkın sorunlarına neden olacaktır.
İmar
parsellerinin ve hazineye ait tarım arazilerinin üzerindeki kullanıcılarına
devredilmesi, yerel yönetimlerin etkisini ve gücünü azaltan ve merkezi otoritenin
yetkilerini arttıran düzenlemeler içermesi; uzun vadede sorunlar doğmasına
neden olabilecektir.
Taşınmaz
mülkiyetinin devrinde tarafların farklı il/ilçe ya da ülkelerde olması halinde
satış işlemlerini gerçekleştirecek olmaları, süresi dolmasına rağmen terkin
edilmemiş ipoteklerde malikin talebi ile terkin işleminin gerçekleştirilecek
olması, kat mülkiyetine tabi yapılarda hatalı blok ve bağımsız bölüm
numaralarının düzeltilmesi gibi düzenlemelerin, vatandaşların iş ve işlemlerini
kolaylaştıracağı bir gerçektir.
Kanunun
7. maddesi ile getirilen; özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama
imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar
ile ilgili düzenlemeler ise kamuya ait olması gereken tesislerin özel tesis yapılabilmesinin
önünü açması ve devletin Anayasa'da belirtilen sosyal devlet görevini yerine
getirmesi için zorunlu hizmetlerden olan eğitim ve sağlık gibi hizmetlerin özel
sektör eline geçmesi, dolayısıyla vatandaşın devlet eliyle yürütülen
hizmetlerden mahrum bırakılması anlamında sıkıntılar içermektedir. Bu durum
sağlık ve eğitim gibi hizmetlerin daha fazla ticarileştirilmesinin önünü
açacaktır. Ayrıca DOP alanında kalan yapılaşacak taşınmazların 18. madde
uygulaması sonrasında kamuya geçmesi gerekmektedir; ancak bu uygulama ile
üzerine özel tesis yapılacak taşınmazların kamu eline geçişinin daha da
zorlaşacağı ve kamunun ek bedel ödemek zorunda kalacağı, bu durumun da açılacak
dava sayısını arttıracağı düşünülmekte, konunun ileride kamuya yük getirmeyecek
şekilde yönetmelikle düzenlenmesi gerekmektedir.
Kanunun
8. maddesinin 4. fıkrası ile ilgili olarak; Odamızın Bayındırlık, İmar,
Ulaştırma ve Turizm Komisyonu'na önerdiği değişiklikler, Genel Kurul
görüşmeleri sırasında verilen önergeler ile yasa metnine eklenerek, fıkra
aşağıdaki içeriğine kavuşturulmuştur:
'10/12/2003 tarihli
ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî
yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında
veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün
olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük
bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan
kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde
belirtilen şartlar aranmaz.'
Böylece
İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulanamayan imar adasında uygulama imar planı
hükümlerine uygun işlem yapabilme olanağı getirilmiştir. Yasada getirilen bu
hükümlerle yerleşik alanlardaki imar uygulamalarına yapılabilirlik olanağı
sağlanmıştır.
Önerimizin
gerekçesi ise; imar planındaki meskûn alanlar ile sonradan yapılaşmış alanlarda
İmar Kanunu'nun 16. ve 17. maddelerine göre imar adasındaki komşu parseller
üzerinde ayırma (ifraz) tasarımı hazırlanarak parsellerin imar planına uygun
hale getirilmesinin sorunsuz bir şekilde sağlanabilmesinin yolunu açacak
olmasıydı.
Kanunun
9. maddesindeki değişikliklerle birlikte düzenleme ortaklık paylarının %40'tan
%45'e çıkarılması ancak mezarlık alanlarının, kamuya açık ağaçlandırılacak
alanların, mesire yerlerinin düzenleme ortaklık paylarından karşılanacak
(özgülenecek) olması düzenleme ortaklık paylarının (DOP) %45'i aşmasına neden
olacaktır. Bu da yerel yönetimlere kamulaştırma yükü getireceğinden imar
uygulamalarının gecikmesine neden olabilecektir. Bu durum ise düzenleme ortaklık
payına konu kullanımlardan yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri
hariç olmak üzere yapı yapılabilecek diğer alanların kamuya geçişi sağlanıncaya
kadar maliklerinin talebi halinde ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak
plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilme olanağı getireceğinden
kamu eliyle yapılması gereken hizmet yatırımlarını engelleyebilecektir.
9.
madde ile 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine eklenen fıkra ile umumi hizmetler
için düzenleme ortaklık paylarının toplamının; yeniden ayrılması gereken
yerlerin alanları toplamından az olması halinde eksik kalan miktarın tescil
harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya
da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanacak olması, bu yöntemlerle
karşılanamaz ise belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanacak
olması ise planların uygulanmasında önemli kolaylıklar sağlayacak bir
düzenlemedir.
Ayrıca
3194 sayılı Kanun 18. maddesinde yapılan yeni düzenleme ile herhangi bir parselden
bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmamasına bir istisna getirilmiş
ve her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması
hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki
değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı
oranını %45'e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi
yapılabileceği hükme bağlanmıştır.
Bu
durum; özellikle 2981-3290 sayılı Yasa uygulamalarında yeterli donatı, teknik
ve sosyal altyapı getirilmeden düzenlenmiş olan ıslah imar planı uygulanmış
yerlerde yeniden çağdaş, planlı, sağlıklı kentleşme amacıyla yapılan ve
yapılacak imar planlarının uygulanmasının önünü açarak bu gibi alanlarda yerel
yönetimlerin kamulaştırma yükünü azaltmanın yanı sıra miras yoluyla veya satın
alarak edinilen, imar affına girmeyen yerlerde yapılan ve %40'lara varan DOP
kesintisi yapılarak oluşturulan imar parselleriyle aradaki farkın azaltılmasına
ve eşitlik yönünde önemli bir adımın atılmasına olanak oluşturacaktır. Bunun
yanında aynı plan içinde çok düşük oranlı DOP'la uygulanmış ve yapıları
yıpranmış alanlarda da yine olumlu uygulamaların da önünü açacaktır.
Yıllardır
Odamızın bu yönde yaptığı çalışmalarda dile getirdiği görüşlerin yeni
düzenlemeye katkısı olduğunu düşündüğümüzü, bu durumun hem halkımızın hem de
yerel yönetimlerin beklentilerini karşılamış olacağını belirtmek istiyoruz.
Bununla
birlikte düzenleme ortaklık payının, parselasyon planı yapılmadan ifraz ve
tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet
alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel
alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı
oranına tamamlayan farkı kadar tekrar alınabileceğinin yasada yer alması; imar
uygulamaları sonunda vatandaşların terk edilen veya bağışlanan alanlarda
İdarelerle yaşadığı mülkiyet hakkı çekişmelerini de ortadan kaldıracaktır.
Yine
9. madde ile düzenlenen; Belediye veya
valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden
itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması, Odamızın Komisyona ilettiği
görüşte de belirtildiği gibi belediyelerin imar uygulamalarını 5 yıllık imar
programları çerçevesinde ve 5 yıllık nüfus artışına yetecek, teknik alt
yapıların yapılmasını sağlayacak bütçe esasına göre yürütmek zorunda oldukları;
imar planlarının tamamının 5 yıl içinde teknik altyapılarıyla birlikte
yapılmasının ekonomik açıdan mümkün olmayacağının yanı sıra farklı bölgelerdeki
parsellerde yapılacak yapıların kentin saçaklanmasına, kent hizmetlerinin
planlı şekilde karşılanamamasına neden olacağının düşünüldüğünde bu yöndeki
uygulamalar kentlerde sorunlar yaratacaktır.
Odamız
temsilcilerinin de katıldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Bayındırlık ve İskân
Bakanlığı) 2009 yılında düzenlediği Kentleşme Şûrası`nda da kentlerin
saçaklanmasının önlenmesi ve teknik altyapılı yeteri kadar kentsel arsa
üretilmesi ilke kararlarının esas alınması; yasa hükmündeki imar planları
uygulamalarının 5 yıllık imar programları doğrultusunda ve etaplar halinde
uygulanması yönünde hükümler getirilmesi yararlı olacaktı.
9.
madde ile getirilen bir diğer düzenleme ile düzenleme alanında bulunan imar
adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama
alanında kalan hisseli arsa ve arazilerin, hisse sahiplerinin muvafakati
hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilecek olması
ise imar uygulamalarında hisse çözümüne olanak getirdiğinden işlemlerin
kolaylaşmasına, hisseli parsel sorunlarının azalmasına, idarelerin ve yargının
iş yükünün azalmasına ve halkın yararına sonuçlar yaratması açısından çok
olumlu bir gelişme sağlayacaktır.
Kanunun
10. maddesiyle İmar Kanunu`nun 27. maddesine eklenen fıkra ile getirilen hükmün
özel üretim yapılacak tarımsal alanları arttırması; tarımın geliştirilmesine,
tarımsal ürünlerin ülke ve dünya pazarında satılmasına olanak sağlayacaktır.
Ancak uygulamanın planlı biçimde gerçekleştirilmemesi halinde uzun vadede
yapılacak tarımsal üretimi, çevreyi olumsuz şekilde etkileyebileceği de
değerlendirilmektedir. Örneğin; sera yapılacak alanların bir tarımsal alan planlaması
ile konum ve büyüklükleri belirlenmeden seraların yapılmasının, iklimsel ve
tarımsal çevreyi olumsuz etkilerinin uzun vadede ortaya çıkabileceği
öngörülmektedir.
Kanunun
11. maddesi ile 3194 sayılı Kanunun 37.
maddesine eklenen fıkradaki düzenleme ile yapılaşmamış parsellerde
otopark yapımının işletilmesinin önünün açılması ise rantsal bir amaç gütmenin
sonucunda imar planında tanımlanmayan yerlerde kentlere bu işlevin rastgele
saçılması, şehir trafiğini ve o çevrede yerleşik ailelerin yaşamını olumsuz bir
şekilde etkileyebilecektir.
Kanunun
15. maddesi ile 3194 sayılı Kanuna geçici 19. madde eklenmiştir ve 'Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten
önce, ilgili idare veya yetkili kurumca onaylanmış ancak tescil işlemi
tamamlanmamış parselasyon planlarında hesaplanmış olan düzenleme ortaklık payı
ve kamu ortaklık payı kesintilerine göre yürütülen iş ve işlemlere, bu maddenin
yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl süreyle devam edilir.' hükmü
getirilmiştir.
Bu
hükmün uygulamada duraksama oluşturmaması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca
bir genelgeyle açıklığa kavuşturulması, yapılmakta olan ihaleli işler açısından
önem arz etmektedir.
Odamızca
İmar Kanunu'nun 8. maddesinde bulunan 'Tarım
arazileri amacı dışında kullanılamaz.' hükmünün 3.7.2005 tarihinde
eklendiği, bu tarihten önce onaylanan uygulama imar planlarına göre parselasyon
planları yapıldığı, kısmi ölçülerde uygulandığı ve imar planı kararlarına göre
parsellerde yapılaşma meydana geldiği; ancak bu planlara göre uygulama yapılmamış
alanlarda uygulama yapılması halinde bu hükmün planın uygulayıcısı idareler ile
tarım teşkilatları arasında uyuşmazlığa ve çözümsüzlüğe sebep olduğu ve bu
uyuşmazlık ve çözümsüzlüğün ortadan kaldırılması için Odamız teklif maddesine 'Arsa vasfında olan taşınmazlar ve ilgili
idarelerince meri mevzuatına göre onaylanmış imar planları' ibaresinin
eklenmesi önermiş; Komisyon`da değişiklik yapılmamış; ancak 5403 sayılı Toprak
Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu`na eklenen geçici 6. maddeye ilişkin TBMM
Genel Kurulu'nda verilen değişiklik önergesi ile madde yeniden düzenlenerek;
'19.7.2005
tarihinden önce onaylanmış 1/5.000 veya 1/1.000 ölçekli imar planları veya arsa
vasfı kazanmış parseller ile bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce
belirlenen onaylı köy ve/veya mezraların yerleşik alanı ve civarı ile yerleşik
alanlar izinli kabul edilir.' hükmü getirilerek, hem kentsel alanlarda,
hem de köylerde yaşanan sorunlara çözüm getirilmiştir.
23.
madde ile 6292 sayılı Kanun'a eklenen geçici maddedeki 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar ile Hazine'ye ait tarım
arazilerinin satışı ile ilgili düzenlemeler, 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun' ile
kentsel dönüşüm alanlarında getirilen hukuki düzenlemeler, uygulama süreçlerine
olumlu etkiler sağlayabilecek hükümler içeriyor görünse de kentsel dönüşüm
alanlarında yapıların imar planları yoğunluk artışıyla oluşturulan değere kat
karşılığı yöntemiyle yapılması halinde vatandaşların mülkiyet haklarının
karşılığının belirlenmesinde yaşanmakta olan sorunların sürmesine neden
olacaktır!..
Özetle
Kanunu değerlendirdiğimizde; özellikle İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre
yapılacak arazi ve arsa düzenlemeleri ve parselasyon planlarının yapımında
işlemler doğrudan taşınmaz mülkiyetini ve toplumun büyük bir kesimini
ilgilendirdiğinden vatandaşlar açısından olumlu etkiler oluşturabilecek
hükümler taşımaktadır.
Ancak
Hazineye ait taşınmazların özel ve tüzel kişilere satılması devletin tarım ve
kent politikalarında kullanabileceği topraklardan yoksun kalması ile
uygulanacak olan plan ve projelere yapılacak kanun katkılarını ortadan
kaldırabilecektir.
Bu
gibi sorunların doğmaması ve ortadan kaldırılabilmesi için imar planı
kapsamında kalan ve henüz imar uygulamaları yapılmamış ve parselasyon planları
yapılmamış alanlarda kamu elindeki taşınmazların satılmamasına özen
gösterilmelidir.
En
önemlisi arazi ve arsa sahiplerinin doğrudan Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın
güvencesi altında olan mülkiyet haklarının yerinde, mümkün değilse yakınında,
taşınması zorunlu olan yerlerde hak kaybını önleyecek içerikte arazi ve arsa
düzenlemelerinin/parselasyon planlarının yapılması sürecinde; Odamızın,
üniversitelerin, yerel yönetimlerin geçmişteki uygulamalarla biriken
deneyimleri ile yeni düzenlemelere ilişkin fikir, görüş ve önerilerinin dikkate
alınması için ortak hazırlık çalışması, geçmişteki sorunların, işlem
iptallerine neden olacak farklı yorumları doğurmayacak içerikte bir uygulama
yönetmeliği düzenlenmesi hem toplumu hem de idarelerimizi ve uygulama yapan
meslektaşlarımızın verimini ve başarısını artırdığı gibi yargının yükünü en aza
indirecektir.
Harita
ve Kadastro Mühendisleri Odası olarak, meslek alanlarımızla ve kamusal yararlar
ile ülke kalkınması, toplum ve kişilerin mülkiyet haklarının korunması,
geliştirilmesiyle ilgili olarak gerçekleştirilecek her türlü çalışmaya
katılmaya, konunun uzmanı bilim insanlarımızla birlikte katkı sunmaya hazır
olduğumuzu bir kez daha belirterek, 'Tapu
Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun' hakkındaki
görüşlerimizi özetle üyelerimizin ve kamuoyunun bilgisine sunarız."
TMMOB
Harita ve Kadastro
Mühendisleri Odası
05.08.2019
